9月首批土拍观察|无政策红利 杭州底价占比再度上升

　　住在杭州网9月20日讯（记者 马梦婷）今日，杭州市区八宗涉宅用地出让成交，成交体量合计48.4万方，成交金额共91.6亿元。综合来看，今日土拍主要有以下几点观察：

　　①市场下行冷意明显。综合地块竞争情况、摇号房企数量、封顶地块占比来看，市场热度没有因为较前批更为优质的综合条件而产生明显变化，即使平均溢价率略升，6.7%也与上批次6.3%相差不大，且低于上半年普遍水平。出让过程和结果显示杭州土地市场冷意持续：TOP级房企参与度下降，封顶摇号地块不足四成，底价成交宗数进一步上升。

　　②板块分化趋势加剧。房企更多聚焦区位利润“双保险”板块，如钱江新城二期、萧山新区、东新板块，而非核心地块在当前一级市场无明确转向信号的背景下，未能给到房企充足的预期信心，闲林、会展新城等板块明显遇冷。

③拿地房企结构变化。成交结果来看，本批土地民企占比50%，城投占比37.5%，国央企占比12.5%。其中民企、央国企均有参与热门地块摇号，中选均为民企；而底价成交地块中，城投类企业拿地占比达六成。报名企业数量最多的东新地块，约有四分之一报名企业未参加摇号，且均为市场主流房企。

　　原因或许如下：

　　①杭州至今无政策红利。

　　近期，继央行发布首付比例下调、存量房贷调整后，全国范围内多个城市政策动态频繁，其中北京、上海等因“认房不认贷”、首付和房贷基点下调等利好因素出现了明显市场波动，但杭州于去年11月已执行“认房不认贷”且至今首付比例未官宣全面下调，也未跟进城市一级限购限价等调控放松，因此并未在这一轮政策调整中享受红利。

　　②前三季度成交规模预计达去年7成。

　　考虑9月27日预计出让的宅地批次，截至9月底，杭州2023年共推出11批次宅地，规模约822.0万方。与2022年全年1160.8万方成交规模相比，杭州市区前三季度推地预计将达去年规模的70.8%，供地节奏合理，后续压力较小。

　　此外，杭州挂牌供应的宅地质量在不断优质化，房企后续不乏优质选择，27日还有一批更为重磅的宅地待出，话题地块较今日土地更甚——既有民生药厂地块、文晖打铁关TOD地块等优质区位低密地块，引发关注；又有萧山市北、一桥南等部份地块起价下降，利润率提高。

　　③三季度收尾，房企预判趋紧。

　　在当前时间节点和市场情况下，理性和谨慎成为房企拿地主基调，房企预判趋于收紧，普遍选择浓缩在少量“优选”地块。

　　与此同时，随着上海土地市场门槛的放松，在杭房企不少在上海市场有所斩获，直接影响到房企拿地的“钱袋子”分配。

　　7天之后，杭州还有一批汇集热点话题的宅地待推，涵盖民生药厂地块、文晖打铁关TOD地块等……当前最大的悬念就在于杭州政策环境是否有所变化。

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△地块区位图（来源：决策通）

　　地块解析：

　　今日成交房企竞争聚焦在东新、萧山新区、钱新2.0板块，其余板块均底价成交。

　　钱新2.0地块作为该板块最新控规发布后推出的首宗住宅用地，也是今年计划中最后一宗推出的宅地。根据新规划，钱二将一线江景住宅用地体量压缩，转换成商务与总部经济等商业、产业用地，聚焦高端金融、商务，谋划吸引更高能级的企业总部和商业配套设施，这意味着板块内住宅用地将愈加珍贵。当前，板块内仅剩翡云润府、芝澜月华轩两个项目，存量水平较低，预计本地块的去化仍较有安全保障。最终地块封顶后有4家房企参与摇号，由建杭竞得。

　　萧山新区北干中地块是板块近3年来首次挂牌的地块，同时是板块为数不多的容积率低于1.5的地块，对板块而言是一次重要新供。与8月22日呈现热度成交的城厢地块相比，本次北干地块距离地铁更近、整体综合条件更优。再加上地块封顶4.2亿元，对房企而言较资金压力不大，因而该地块今日获得家房企激烈竞争，最终封顶后有23家房企参与摇号，由杭州之丰竞得。

　　东新地块实际上是此前原融创东新地块拆分部份，但精装限价47000元/㎡未变。其整体区位配套成熟，且所在新天地板块及周边朝晖文晖等板块基本无在售新盘，预计今日地块成交后将成为周边新房改善需求重要补充，去化有所保障。最终封顶后有28家房企参与摇号，由温州远山竞得。

　　乔司地块所在为临平南融重要阵地，西侧有新规划的前湾数智城发展中，附近还有商业综合体遥望X-park即将开业，区位上属于城市发展的重要上升空间。最终虽然底价成交，但迎来大鳄招商入驻。这也是招商首次落子临平南融板块，充分体现了其对南融板块发展潜力的肯定。

　　会展新城与闲林等板块地块热度较低，成交平淡，一轮底价成交。会展新城宅地虽然较2022年地价有所提升，但拿地方为区域做地主体，更显市场反应。